根据、省纪委关于整治群众身边不正之风和腐败问题部署要求，按照《白银市深化物业服务领域专项整治工作方案》，保证全市物业服务活动的连续性和正常秩序，特制定《进一步加强和规范住宅小区物业企业进驻与退出物业服务项目的指导意见》，现印发你们，请积极协调相关单位，抓好贯彻落实。

　　为进一步加强和规范物业企业进驻与退出住宅小区物业项目的经营管理活动，维护业主、物业使用人和物业企业的合法权益，保证物业服务活动连续性和正常秩序，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》等法律法规，结合本市行政区域实际，制定本意见。

　　本市行政区域内，建设单位、业主大会选聘、续聘、解聘物业企业，因物业服务合同期满终止，或依据法律规定、物业服务合同约定提前解除合同，物业企业进驻与退出住宅小区物业管理项目的相关活动，适用本意见。

　　物业企业因破产、注销等法定情形终止物业服务的，参照本意见异常退出、监督退出相关规定执行。

　　1. 本意见所称业主组织，包括业主委员会或物业管理委员会；未成立业主组织的，由社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下代行相关职责。

　　2. 本意见所称应急物业企业，由街道办事处（乡镇人民政府）从本市物业企业信用档案中选取信用良好的企业选聘，应急服务期限一般不超过6个月，应急服务内容和收费标准参照本市当期普通住宅物业服务政府指导价执行。

　　1. 依法依规原则。业主大会、业主组织应当严格遵守法律法规及管理规约，依照法定程序决定物业企业选聘、续聘、解聘事宜；物业企业进驻与退出活动应当符合法律法规和合同约定。

　　2. 平稳过渡原则。各方主体应当秉持维护社会稳定、保障业主基本生活秩序的宗旨，认真做好物业服务交接工作，确保住宅小区物业服务不中断、管理不缺位。

　　3. 权责对等原则。明确建设单位、物业企业、业主组织、相关主管部门的权利和义务，兼顾各方合法权益，依法处置违法违规行为。

　　4. 公开透明原则。物业企业进驻与退出的选聘、解聘、交接等关键环节，应当在小区显著位置公示+业主线上渠道（微信群、公众号）公告，明确公示期限，接受业主和主管部门监督。

　　负责会同相关单位制定住宅小区物业企业进驻与退出管理的配套政策、业务规范；开展全市范围内相关工作的业务指导、监督检查和考核评价，公示官方投诉受理电话及线上渠道。

　　具体负责本辖区内物业企业进驻与退出住宅小区管理活动的日常业务指导、监督管理；依法查处进驻与退出过程中的违法违规行为；开展物业企业信用信息采集、认定和公示，公示官方投诉受理电话及线上渠道。

　　负责指导、协调、监督辖区内物业管理项目的移交工作；组织、指导、协调辖区业主大会成立及规范运行；调处物业企业进驻与退出过程中的矛盾纠纷；牵头组织拒不退出情形的现场调解和监督移交工作；牵头确定应急物业企业，公示官方投诉受理电话及线上渠道。

　　供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专营单位，应当依照各自职责，协助业主组织做好物业项目进驻与退出阶段的公用设施保障、费用结算等工作，确保公用服务不中断；不得因物业企业交接问题，擅自中断对业主的公用服务供应，不得将物业企业的欠费责任转嫁至业主。

　　依法履行物业企业选聘、续聘、解聘的决策职责；牵头组织物业交接工作；监督物业企业依法履行进驻与退出和交接义务，维护业主共同利益；配合物业企业追缴业主欠缴的物业费。

　　依法开展进驻与退出相关活动；按规定完成物业承接查验、资料资金设施移交；配合主管部门和业主组织做好交接工作，保持服务连续性；退出前应当结清与专营单位的代收代缴费用，不得截留业主已缴纳的水、电、气、暖等费用。

　　前期物业是指业主大会成立前，开发建设单位委托物业企业实施物业管理服务的活动，其进驻工作应当严格执行招标投标制度和承接查验制度。

　　住宅物业管理区域内，建设单位应当按照国家有关规定通过公开招标投标方式选聘前期物业企业。

　　有下列情形之一的，经物业所在地县（区）物业主管部门批准，可采用协议方式选聘，县（区）物业主管部门受理后5个工作日内作出是否批准的书面决定：

　　2.房屋建筑面积小于3万平方米（含同一建设项目内非住宅房屋建筑面积）的。

　　1.新建物业交付使用前，建设单位应当在物业竣工验收合格后30日内，组织与前期物业企业开展物业承接现场查验，未经现场查验或查验不合格的，建设单位不得交付使用，物业企业不得承接。

　　2.承接查验应当邀请业主代表、县（区）物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会参加，必要时可聘请专业机构协助，专业机构查验费用由建设单位承担，查验结果应当经各方签字确认。

　　（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等部门出具的认可或准许使用文件，并报建设行政主管部门备案；

　　（2）水、电纳入城市管网，安装分户计量和控制装置，为物业服务用房、共用部位、共用设施设备及非住宅用户配置独立水、电计量装置；

　　（3）管道燃气、集中供热主管网覆盖区域，完成住宅室内外燃气管网、供热管网敷设并与主管网连接，按规划安装分户计量和控制装置；

　　（4）光纤、有线电视传输线路及电话、宽带端口敷设到户，地下通信管道与城市公用通信管道衔接，安全监控、安防设施按规划配置到位并投入使用；

　　（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等公共设施设备取得使用合格证书，建立维护管理台账；

　　（6）按规划完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等公共服务设施及社区管理用房建设；

　　（7）按规划完成小区道路建设并与城市道路或公路相连，道路、交通标识完整清晰；

　　（10）规划设计对住宅物业住房品质有明确标准的，按标准完成建设并通过查验；

　　1.查验合格的，建设单位与前期物业企业应当签订物业承接协议；查验不合格的，建设单位应当制定书面整改计划，限期整改后组织复验。

　　2.前期物业企业应当自物业承接协议签订之日起3日内，将承接查验情况和承接协议在小区显著位置公示，公示期限不少于15日。

　　前期物业企业应当自物业交接完成之日起5日内，持下列文件向物业所在地县（区）物业主管部门办理备案手续：

　　1.物业管理用房：建设单位应当按不低于规划批准的住宅总建筑面积2‰—3‰的比例配置，且最低不得少于40平方米；物业管理用房应为地面以上建筑，配备服务厅、办公用房、卫生间、库房等基本设施，产权归全体业主共有，不得擅自改变用途。

　　2.业主公共用房：建设单位应当按规划要求配套建设业主基本公共活动用房和生活服务用房，产权归全体业主共有，不得单独转让、侵占、挪用。

　　3.停车设施：物业管理区公共域内机动车停车场（库）优先提供给本区域业主、使用人使用；满足业主需求后有余量的，经业主组织同意可临时有偿对外使用，车位出租/临时使用的，应当在小区公示租赁价格、临停收费标准及收益使用情况，公示期限不少于7日，所得收益主要用于补充专项维修资金，或按业主大会决定使用。

　　4.共用部位经营：利用物业共用部位、共用设施设备开展经营性活动的，应当征得相关业主、业主大会、物业企业同意，按规定办理手续，所得收益使用按前款规定执行。

　　建设单位应当按照国家规定及合同约定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任；鼓励建设单位通过购买物业质量保险的方式履行保修责任，保障业主合法权益。建设单位未履行保修责任的，业主可向县（区）物业主管部门投诉，主管部门应当在5个工作日内责令建设单位整改。

　　后期物业是指业主大会成立后，由业主大会决定选聘物业企业实施物业服务的活动，进驻工作应当体现业主自治原则。

　　1.业主大会可根据小区实际，决定采用招标方式或协议方式选聘物业企业，选聘过程应当公开、公平、公正，接受街道办事处（乡镇人民政府）指导监督；业主大会决定解聘原物业企业后，应当在60日内完成新物业企业选聘，确有困难的，可申请街道办事处（乡镇人民政府）协助选聘应急物业企业。

　　2.采用招标方式的，由业主组织依照招标投标法律法规组织招标，招标结果应当向全体业主公示。

　　3.采用协议方式的，业主组织应当筛选3家以上从本市物业企业信用档案中选取的信用等级B级及以上的备选物业企业，将企业基本情况、拟签订物业服务合同主要内容在小区显著位置公示（公示期限不少于7日），根据业主意见调整后，提请业主大会表决决定。

　　4.物业企业应当自物业服务合同签订之日起5日内，将物业服务合同报送物业所在地县（区）物业主管部门备案。

　　5.未成立业主组织的住宅小区，由社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，代行业主组织职责，组织开展物业企业选聘工作。

　　物业企业退出住宅小区物业管理项目，分为正常退出、异常退出和监督退出三类，各类退出情形应当符合法律法规和合同约定。

　　1.物业服务合同期满，业主共同决定不再续聘原物业企业，且已依法选聘新物业企业并签订生效物业服务合同的；

　　2.物业服务合同期满，物业企业主动提出不再续签，且已按规定履行告知义务的。

　　物业服务合同存续期间，有下列情形之一的，可依法提前解除合同并办理退出手续：

　　4.物业企业未履行安全管理责任，导致发生安全责任事故，经业主共同决定解聘的；

　　5.前期物业服务合同期间，建设单位与物业企业协商一致解除合同，且按规定履行公示义务的；

　　物业企业违反法律法规规定，拒不执行异常退出规定，或有下列情形之一的，列为监督退出对象，由县（区）物业主管部门会同相关部门依法处置：

　　1.将全部物业服务转委托给第三人，或将全部物业服务支解后分别转委托给第三人的；

　　6.拒不移交物业相关资料、财物、资产，经物业主管部门责令限期改正，逾期仍不改正的；

　　7.有下列严重违法违规行为，经县（区）物业主管部门责令限期改正，逾期未改正且严重影响小区正常管理秩序的：

　　8.对监督退出对象，由县（区）物业主管部门会同相关部门调查核实，必要时组织听证，听取业主、物业企业等各方意见后出具书面认定意见，作出认定意见当日，将其信用等级降至D级，暂停其本市物业服务项目招投标资格；业主组织可据此依法启动解聘程序。

　　9.未经业主大会同意，由社区居民委员会在街道办事处（乡镇人民政府）指导监督下，代行业主组织职责，组织召开业主大会表决解聘事宜。

　　物业企业退出物业管理项目，应当严格履行告知义务、移交准备、正式交接程序；对拒不交接、拒不退出的，按监督移交程序处置。

　　1.业主组织决定合同期满后不再续聘的，应当提前60日书面通知物业企业（合同另有约定的从其约定）；

　　2.物业企业合同期满后不再续签的，应当提前90日书面告知业主组织（合同另有约定的从其约定）；

　　3.合同存续期间，物业企业提出提前解除合同的，应当提前90日书面告知业主组织；业主共同决定提前解聘的，应当提前60日书面通知物业企业（合同另有约定的从其约定）；

　　4.提出告知的一方，应当同时在小区显著位置公示、通过业主微信群、公众号等互联网方式公告，告知书应当载明交接开始时间、需移交的核心内容、业主权利咨询渠道，并将告知书抄告街道办事处（乡镇人民政府）及供水、供电、供气、供热等专营单位。

　　1.成立交接小组：由业主组织、业主代表、新聘物业企业组成物业交接小组，原物业企业应当配合；未选聘新物业企业的，由业主组织联合社区居民委员会、业主代表组成交接小组，负责协商退出事宜，组织档案、资金、设施设备清理工作。

　　2.整理移交清单：原物业企业应当在告知期限内，完成下列资料、资金、设施设备的清理，形成书面移交清单（含电子版本），移交清单应当经业主代表签字确认后在小区公示，公示期限不少于3日：

　　（1）档案资料：物业承接查验资料、业主一户一档、物业服务档案、专业经营单位合作协议、公用设施建设及改造资料、建筑物及附属设施图纸等纸质资料和电子数据；

　　（2）资金账目：预收代收费用明细、物业费欠收预收明细、专营单位费用代收代缴台账、电梯及消防等维保费用台账、代管公共收益收支明细、专项维修资金使用申请资料等；

　　（3）设施设备：物业服务用房使用台账、电梯/消防/二次供水/公用充电设施/路灯/监控等设施设备的使用、维护、检测台账，小区公共空间、共用部位管理台账等。

　　（1）原物业企业配套小区公共设施设备的投入，不得在退出时向业主或新聘物业企业主张额外收费（依合同约定应得的补偿除外）；

　　（2）业主逾期未交纳的物业费，原物业企业在退出后可通过催告、诉讼等法律途径追缴，业主组织应当予以配合；

　　（3）原物业企业预收的物业费，应当按实际服务期限折算，剩余部分一次性移交业主组织或新聘物业企业，不得截留。

　　1.现场监督：物业交接工作应当在街道办事处（乡镇人民政府）的现场监督下进行，交接小组、原物业企业、新聘物业企业（如有）共同参与；

　　2.逐项查验：各方按照移交清单，对档案资料、资金账目、设施设备进行逐项清点、查验、交接，对符合要求的予以确认，对存在争议的应当在移交记录中载明争议内容和处理意见；

　　3.签字确认：交接完成后，各方应当在移交清单、移交记录上签字盖章，移交记录应当包含项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题、处理意见等内容，一式四份，业主组织、原物业企业、新聘物业企业、街道办事处（乡镇人民政府）各留存一份；

　　4.及时退出：原物业企业完成交接后，应当立即退出物业管理区域；确有特殊情况的，可与业主组织协商确定交接过渡期，过渡期最长不超过30日，具体由业主组织与原物业企业协商确定，过渡期内应当继续履行基本物业服务义务。

　　原物业企业拒不退出物业管理区域，或拒不办理资料、资金、设施设备移交的，按下列程序处置（业主组织已提起诉讼、申请仲裁的除外）：

　　1.书面申请：由业主组织向属地街道办事处（乡镇人民政府）提交监督移交书面申请，附相关证明材料；

　　2.组织调解：街道办事处（乡镇人民政府）处接到申请后，3个工作日内组织业主组织、原物业企业开展调解，督促原物业企业履行交接义务；

　　3.评估报告：调解不成的，街道办事处（乡镇人民政府）在3个工作日内形成《监督退出评估报告》，报县（区）物业主管部门；报告应当包含下列内容：

　　（4）原物业企业拒不退出或移交的证据（照片、视频、出警记录、催告记录等）；

　　4.方案审核：县（区）物业主管部门收到报告后，3个工作日内完成审核，制定《监督退出工作方案》，书面报县（区）住房和城乡建设局提请启动监督退出程序；

　　5.论证部署：县（区）住房和城乡建设局在3个工作日内，组织街道办事处（乡镇人民政府）、物业、公安、城管、市场监管等相关部门召开联席会议，对评估报告和工作方案进行论证，明确各单位职责、处置时间和工作要求，形成会议纪要；

　　6.现场处置：纪委监委、公安机关、住建、市场监管、消防救援大队等相关职能部门按照工作方案，统筹调配人员力量，到现场监督原物业企业完成移交并退出；在监督移交期间，小区物业服务出现中断风险的，由街道办事处（乡镇人民政府）办立即选聘应急物业企业进场，保障基本服务；对妨碍公务、扰乱公共秩序的，由公安机关依法予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；

　　7.后续监管：自现场监督退出之日起3个月内，将该小区列为重点监管小区，由街道办事处（乡镇人民政府）牵头，联合相关部门加强日常巡查，及时处置信访、治安、舆情等问题，维护小区正常秩序；

　　8.信用与处罚：对原物业企业的违法违规行为，由相关行政执法部门依法查处；其不良信用信息由县（区）物业主管部门采集认定，记入物业企业电子信用档案，向社会公开，并作为物业企业招投标、业绩管理的重要依据；被列为监督退出对象拒不履行义务的，同时列入本市物业企业“黑名单”，自列入之日起3年内不得在本市承接新的物业服务项目，期满后需经信用修复方可恢复资格。

　　本意见涉及的建设单位、物业企业、业主组织、相关主管部门工作人员及其他相关主体，在物业企业进驻与退出过程中违反法律法规和本意见规定的，按下列规定追究责任；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关处理。

　　1.未通过招投标方式选聘前期物业企业，或未经批准擅自采用协议方式选聘的，由县（区）物业主管部门责令限期改正，给予警告，可并处10万元以下罚款；

　　2.擅自处分业主共有的物业共用部位、共用设施设备所有权或使用权的，由县（区）物业主管部门处5万元以上20万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

　　3.未按规定配置物业管理用房的，由县（区）物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下罚款；逾期未整改的，暂停其开发项目竣工验收备案；

　　4.未履行物业保修责任，或在承接查验中弄虚作假的，由县（区）物业主管部门责令限期改正；给业主、物业企业造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　1.被解聘或物业服务合同终止后，拒不移交物业相关资料的，由县（区）物业主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，限制参与本市物业服务项目招投标6个月至1年，并处1万元以上10万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

　　2.将全部物业管理一并委托给第三人的，由县（区）物业主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下罚款；委托所得收益用于小区共用部位、设施设备维修养护，剩余部分按业主大会决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；

　　3.挪用专项维修资金的，由县（区）物业主管部门追回挪用资金，给予警告，没收违法所得，可并处挪用数额2倍以下罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究刑事责任；

　　4.未经业主大会同意，擅自改变物业管理用房用途的，由县（区）物业主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下罚款；有收益的，所得收益用于小区共用部位、设施设备维修养护；

　　5.有下列行为之一的，由县（区）物业主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得；所得收益用于小区共用部位、设施设备维修养护，剩余部分按业主大会决定使用；有前款行为的，物业企业处5万元以上20万元以下罚款，个人处1000元以上1万元以下罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：

　　6.被列为监督退出对象，拒不履行退出和移交义务的，由县（区）物业主管部门处1万元以上20万元以下罚款，并按本意见第八部分相关规定列入“黑名单”；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

　　1.业主逾期不交纳物业服务费用的，业主组织应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业企业可依法向人民法院提起诉讼；

　　2.业主以业主大会、业主组织名义从事违反法律法规活动的，尚不构成犯罪的，由公安机关依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任；

　　3.业主组织在选聘、解聘物业企业过程中弄虚作假、损害业主利益的，由街道办事处（乡镇人民政府）责令限期改正；给业主造成损失的，由相关责任人依法承担赔偿责任；

　　4.业主组织拒不配合原物业企业追缴欠缴物业费，造成物业企业损失的，由相关责任人承担赔偿责任。

　　1.供水、供电、供气、供热等专营单位未履行协助义务，导致小区公用服务中断的，由其行业主管部门责令限期改正；给业主、物业企业造成损失的，依法承担赔偿责任；专营单位工作人员在物业交接过程中推诿扯皮、故意中断服务的，由其行业主管部门对相关责任人给予处分；

　　2.物业主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）及其他相关部门工作人员，利用职务便利收受他人财物或其他好处，不依法履行监督管理职责，或发现违法行为不予查处的，尚不构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　　1.本市行政区域内非住宅物业管理项目的物业企业进驻与退出活动，可参照本意见执行；

　　2.物业企业被记入不良信用档案后，按本市物业企业信用管理办法完成整改的，可向县（区）物业主管部门申请信用修复，主管部门在15个工作日内审核办理；

　　3.本意见未尽事宜，按照《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《甘肃省物业管理办法》及本市物业管理相关规定执行；